bmonroe@moneylaundering.com<\/A>
La multi-trillonaria industria de bienes ra\u00edces de EE.UU. es una de las pocas puertas al sistema financiero del pa\u00eds que todav\u00eda est\u00e1 bastante libre de las regulaciones antilavado de dinero.
La exclusi\u00f3n de la industria de la aplicaci\u00f3n de las reglas ALD \u2013 que ya se aplican a los bancos, corredores de valores y futuros, compa\u00f1\u00edas de seguros, casinos e incluso joyeros \u2013 es especialmente notable porque aunque los reguladores han tenido la autoridad legal para incluir a los profesionales de bienes ra\u00edces en las regulaciones durante los \u00faltimos cinco a\u00f1os, no lo han hecho.
M\u00e1s a\u00fan, las vulnerabilidades de la industria han sido ampliamente identificadas en informes y juicios criminales.
La Secci\u00f3n 352 de la Ley USA Patriot de 2001 define a las \u201cinstituciones financieras\u201d de manera tal de incluir a las entidades \u201cinvolucradas en operaciones y acuerdos de bienes ra\u00edces\u201d y las obliga a cumplir con las responsabilidades ALD a menos que el Departamento del Tesoro de EE.UU. espec\u00edficamente las except\u00fae.
En 2003, la Red de Control de Cr\u00edmenes Financieros del Departamento del Tesoro (por sus siglas en ingl\u00e9s, FinCEN) public\u00f3 un anuncio anticipado de un proyecto de regulaci\u00f3n y le solicit\u00f3 a la industria de bienes ra\u00edces que evaluara sus propios riesgos y recomendara qui\u00e9n deber\u00eda estar definido como \u201cinvolucrado\u201d en tales transacciones. Pero FinCEN \u2013 que ha sufrido grandes cambios de conducci\u00f3n en los \u00faltimos tres a\u00f1os con la p\u00e9rdida de dos directores y varios ejecutivos clave \u2013 no ha hecho comentarios sobre la regulaci\u00f3n desde entonces.
La vocera de FinCEN Anne Marie Kelly dijo que antes de que la agencia pueda regular a una industria, primero debe \u201cevaluar\u201d los riesgos m\u00e1s grandes presentados al sistema financiero de EE.UU.
La sospecha de la existencia de fraude y lavado de dinero en las transacciones de inmuebles en EE.UU. \u2013 incluidos m\u00e1s de US$2,3 trillones en ventas de viviendas residenciales, cerca de US$270.000 millones en ventas de propiedades comerciales y US$57.000 millones en alquileres de departamentos y oficinas realizados el a\u00f1o pasado \u2013 han llevado a los bancos a presentar una mayor cantidad de informes de actividad sospechosa (IASs) sobre la industria en los \u00faltimos a\u00f1os. La cantidad de IASs presentados por sospechas de fraudes en pr\u00e9stamos hipotecarios aument\u00f3 el m\u00e1s del 1.400 por ciento en la \u00faltima d\u00e9cada, de unos 1.300 en 1996 a m\u00e1s de 28.000 en 2006, seg\u00fan FinCEN.
Muchos consideran que esa tendencia \u2013 y las conclusiones de dos informes de FinCEN de 2006 detallando el aumento del fraude y el lavado de dinero en los pr\u00e9stamos hipotecarios y el sector de bienes ra\u00edces \u2013 podr\u00eda obligar a la agencia de comenzar a regular a aquellas entidades comerciales a comienzos de 2007.
\u201cLa propiedad inmueble es el \u00faltimo basti\u00f3n para lavar dinero sucio\u201d, dijo Jack McCabe, ejecutivo jefe de la firma McCabe Research & Consulting en Deerfield Beach, Florida, que analiza las tendencias en el sector de bienes ra\u00edces de EE.UU. \u201cNo puede afirmarse cu\u00e1nto lavado de dinero se descubrir\u00e1 en los pr\u00f3ximos a\u00f1os. Podr\u00edan ser miles de millones de d\u00f3lares, y eso s\u00f3lo ser\u00eda la punta del iceberg. El lavado de dinero ha penetrado mucho m\u00e1s en el sector de bienes ra\u00edces de lo que se cre\u00eda\u201d.
Sin embargo, el vocero de la Asociaci\u00f3n Nacional de Agentes de Bienes Ra\u00edces Isham Jones dijo que ese hecho por s\u00ed solo no justifica la regulaci\u00f3n a toda la industria. La organizaci\u00f3n integrada por 1,4 millones de miembros insiste en que los agentes de bienes ra\u00edces no deber\u00edan estar sujetos a las reglas ALD porque ellos no manejan el dinero, dijo. \u201cEllos comercializan la propiedad y no participan del cierre de la operaci\u00f3n\u201d. <\/P>EE.UU. es \u201cincumplidor\u201d
<\/STRONG>
El Grupo de Acci\u00f3n Financiera (GAFI) con sede en Par\u00eds indic\u00f3 en una evaluaci\u00f3n realizada en 2006 que los Estados Unidos eran \u201cincumplidores\u201d con relaci\u00f3n a varias de sus 40 + 9 Recomendaciones sobre Lavado de Dinero y Financiamiento del Terrorismo en parte porque EE.UU. no somete a los abogados y agentes de bienes ra\u00edces a la regulaci\u00f3n ALD.
En diciembre, varios meses despu\u00e9s de que el GAFI mencionara estos temas de inter\u00e9s, FinCEN public\u00f3 dos informes detallando las t\u00e1cticas que los delincuentes utilizan para aprovechar las transacciones de bienes ra\u00edces, incluyendo la falsificaci\u00f3n de documentos, el uso de transferencias cablegr\u00e1ficas para disimular las identidades de los remitentes y la creaci\u00f3n de compa\u00f1\u00edas pantalla para ocultar las fuentes de los fondos.
FinCEN tambi\u00e9n indic\u00f3 algunos casos en los que se demuestra c\u00f3mo los abogados, corredores de hipotecas y agentes de bienes ra\u00edces participaron activamente en ardides de fraude.
El informe de 15 p\u00e1ginas de FinCEN sobre lavado de dinero en las transacciones de bienes ra\u00edces comerciales mencion\u00f3 que las instituciones financieras presentaron m\u00e1s IASs en la \u00faltima d\u00e9cada relacionados con compa\u00f1\u00edas participantes en bienes ra\u00edces, administraci\u00f3n de propiedades, inversiones en bienes ra\u00edces y emprendimientos que en cualquier otro sector de la industria inmobiliaria.
Desde 2003, la \u201ctendencia en el reporte de actividad sospechosa asociados con inmuebles comerciales relacionada con el lavado de dinero ha aumentado constantemente\u201d, en parte porque las bajas tasas de inter\u00e9s atrajeron a m\u00e1s compradores, incluyendo a defraudadores y lavadores de dinero, indic\u00f3 el informe.
FinCEN tambi\u00e9n demostr\u00f3 c\u00f3mo los inmuebles comerciales podr\u00edan ser utilizados para financiar complots terroristas.
Un banco de EE.UU. inform\u00f3 que hab\u00eda recibido, en nombre de una compa\u00f1\u00eda de financiaci\u00f3n de bienes ra\u00edces, una serie de cheques por valor de miles de d\u00f3lares de negocios e individuos de todo el pa\u00eds. La compa\u00f1\u00eda financiera le solicit\u00f3 al banco que emitiera cheques nuevos por esos mismos montos en favor de otros individuos, quienes luego \u201crenegociaron los cheques en un pa\u00eds determinado del Medio Oriente\u201d. El informe no indic\u00f3 de qu\u00e9 pa\u00eds se trataba.
Riqueza, divulgaci\u00f3n laxa de informaci\u00f3n
<\/STRONG>
Los individuos extranjeros acaudalados, muchos provenientes de pa\u00edses pol\u00edticamente inestables con est\u00e1ndares antilavado de dinero deficientes, cada a\u00f1o invierten miles de millones de d\u00f3lares en inmuebles en EE.UU. McCabe dijo que los investigadores y las instituciones financieras deber\u00edan observar m\u00e1s detenidamente esas adquisiciones.
La informaci\u00f3n provista por la Asociaci\u00f3n Nacional de Agentes de Bienes Ra\u00edces muestra que el 15 por ciento de la propiedad residencial vendida en la Florida \u2013 y el 37 por ciento de las viviendas vendidas en Miami \u2013 fueron adquiridos por individuos que no residen en EE.UU. Las cifras a nivel nacional de esas ventas no estaban disponibles.
\u201cNo puede afirmarse de d\u00f3nde provino el dinero originalmente, si el mismo est\u00e1 siendo transferido desde bancos en el exterior\u201d, dijo McCabe.
Las reglas laxas para la constituci\u00f3n de compa\u00f1\u00edas en EE.UU. tambi\u00e9n convierten a las propiedades comerciales en susceptibles de lavado de dinero porque los niveles m\u00faltiples de propiedad de las compa\u00f1\u00edas adquirentes \u201cocultan la fuente de los fondos para los anticipos o el repago de las propiedades\u201d, describi\u00f3 Armand Cosenza, presidente de la Asociaci\u00f3n Nacional de Corredores de Hipotecas, en una carta dirigida a FinCEN en el 2003.
La mayor\u00eda de los estados no requiere que las nuevas entidades comerciales identifiquen a sus beneficiarios finales, una situaci\u00f3n que les permite a los criminales ocultar las fuentes de su dinero utilizando compa\u00f1\u00edas pantalla, corporaciones falsas o sociedades de responsabilidad limitada.
La evaluaci\u00f3n realizada por el GAFI en 2006 con relaci\u00f3n a los controles de lavado de dinero de EE.UU., un informe reciente preparado por la Oficina de Responsabilidad Gubernamental y otros informes de FinCEN de 2006 sugieren que los Estados Unidos necesitan mejorar en la obtenci\u00f3n de informaci\u00f3n de la propiedad beneficiaria de las corporaciones estadounidenses.
Prestamistas vulnerables
<\/STRONG>
El fraude en los pr\u00e9stamos hipotecarios es otro delito que a menudo conlleva el lavado de dinero cuando los defraudadores limpian o gastan grandes cantidades de dinero en efectivo robado.
En su informe sobre el delito hipotecario, FinCEN indic\u00f3 que las instituciones financieras presentaron casi 83.000 IASs en la d\u00e9cada pasada relacionados con operaciones sospechosas de fraude en pr\u00e9stamos utilizando compradores intermediarios, valuaciones fraudulentas, robo de identidad y documentos falsificados. Los IASs relacionados con las hipotecas representan una proporci\u00f3n en aumento \u2013 del 2 por ciento en 1997 a cerca del 5 por ciento en 2005 \u2013 de todos los IASs presentados por las instituciones financieras.
Los prestamistas que permiten a los prestatarios solicitar pr\u00e9stamos online son particularmente vulnerables a los fraudes porque no tienen forma de verificar las identidades de esos clientes, concluy\u00f3 FinCEN. Los pr\u00e9stamos originados por los corredores de hipotecas \u2013 no m\u00e1s de dos tercios de todos los pr\u00e9stamos hipotecarios \u2013 tambi\u00e9n son utilizados para estos fraudes porque \u201cno existen est\u00e1ndares nacionales para la habilitaci\u00f3n y supervisi\u00f3n de los corredores de hipotecas\u201d.
Eso, y el hecho de que solo unos pocos estados requieren la verificaci\u00f3n de antecedentes criminales, permite a los \u201cindividuos que carecen de \u00e9tica cambiar de una firma de corretaje de hipotecas a otra\u201d, de acuerdo con el informe.
\u201cAbrumado\u201d
<\/STRONG>
FinCEN no discutir\u00e1 el estado \u2013 o demora \u2013 de las regulaciones que propuso. Sin embargo, la ex subdirectora de FinCEN Connie Fenchel dijo que la agencia puede ser lenta en la emisi\u00f3n de regulaciones nuevas porque est\u00e1 \u201cabrumada\u201d y \u201cno puede aplicar las que tiene\u201d.
\u201cNo es tan dif\u00edcil redactar una regulaci\u00f3n\u201d, dijo Fenchel, quien actualmente dirige a la firma consultora AML Experts Inc., en la Florida. \u201cPero la agencia hace bien en preguntar qui\u00e9n la revisar\u00e1 y aplicar\u00e1, ya que el IRS est\u00e1 llegando a su l\u00edmite\u201d.
Adem\u00e1s, la elaboraci\u00f3n espec\u00edfica de las regulaciones para los bienes inmuebles ser\u00eda una pesadilla log\u00edstica porque el sector no tiene un regulador federal, dijo Nelson Everhardt, presidente de Everhardt and Associates en Carolina del Norte y ex ejecutivo de cumplimiento del Bank of America.
Si FinCEN regulara a la industria, cualquiera \u201cinvolucrado en transacciones o cierre de operaciones de bienes ra\u00edces\u201d \u2013 incluidos los agentes y abogados \u2013 estar\u00eda obligado a crear y mantener programas de cumplimiento, monitorear transacciones, reportar actividades sospechosas, capacitar a su personal y someterse a auditorias internas y externas.
Los abogados de EE.UU. se han opuesto tenazmente a su inclusi\u00f3n en esta o cualquiera otra regulaci\u00f3n que los obligue a reportar las actividades sospechosas de sus clientes.
Hacerlo \u201csocava dram\u00e1ticamente la relaci\u00f3n abogado-cliente y crea un conflicto de intereses serio e insoluble\u201d mencion\u00f3 Stephen Bromberg, presidente del Colegio Estadounidense de
Abogados Hipotecarios, en una carta dirigida a FinCEN en 2003.
Las compa\u00f1\u00edas de bienes ra\u00edces e hipotecas, por su parte, temen que las nuevas regulaciones los obliguen a gastar los mismos montos elevados de dinero que actualmente gastan los bancos en software, auditores y personal de cumplimiento.
\u201cDif\u00edcil y oneroso\u201d
<\/STRONG>
El cumplimiento ser\u00eda \u201cmuy dif\u00edcil y muy caro\u201d para la industria de bienes ra\u00edces, particularmente mientras las compa\u00f1\u00edas aprenden lo que necesitan hacer, dijo el abogado Andrew Sandler, socio de la firma de abogados Skadden, Arps, Slate, Meagher & Flom en Washington, D.C.
Las entidades comerciales tambi\u00e9n est\u00e1n preocupadas de que las investigaciones sobre el cliente alargar\u00edan el proceso de aprobaci\u00f3n de los pr\u00e9stamos y ahuyentar\u00eda a algunos potenciales compradores de viviendas.
Cualquier desaceleraci\u00f3n del mercado de bienes ra\u00edces llevar\u00eda a la econom\u00eda nacional a una recesi\u00f3n, describi\u00f3 en su carta a FinCEN en 2003 Jonathan Kempner, presidente y director operativo de la Asociaci\u00f3n de Banqueros Hipotecarios de los EE.UU.
La tarea incluida \u201cobligar\u00e1 a muchos corredores hipotecarios a dejar de hacer lo que mejor hacen \u2013 hacer que la gente tenga sus viviendas\u201d, escribi\u00f3 Cosenza. Adem\u00e1s, continu\u00f3, \u201cmuchas protecciones ya existen y son creadas dentro del proceso de suscripci\u00f3n para un pr\u00e9stamo hipotecarios que impedir\u00eda los ardides de lavado de dinero\u201d.
De manera similar, el vocero de la Asociaci\u00f3n de Banqueros Estadounidenses Aaron Albright dijo que los bancos, que dan origen a un gran porcentaje de pr\u00e9stamos de vivienda y negocios, \u201cya est\u00e1n cubiertos\u201d por las reglas antilavado de dinero.
\u201cTodos queremos regulaciones precisas que ayuden\u201d, dijo Albright. \u201cPero el problema se presenta cuando las regulaciones son ambiguas\u201d.
Las nuevas regulaciones, de acuerdo con Kempner, \u201cresultar\u00edan en procedimientos duplicados, mayor capacitaci\u00f3n, costos de implementaci\u00f3n y auditoria, confusi\u00f3n e inconsistencia en el cumplimiento\u201d.
Kelly reconoci\u00f3 esos temas de inter\u00e9s, pero dijo: \u201cHacemos todo lo posible para investigar, analizar las tendencias, riesgos y costos de la industria antes de imponer regulaciones\u201d. <\/P><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"Por Brian Monroebmonroe@moneylaundering.comLa multi-trillonaria industria de bienes ra\u00edces de EE.UU. es una de las pocas puertas al sistema financiero del […]<\/p>\n","protected":false},"featured_media":0,"template":"","categoria_de_base_de_conocimient":[299],"etiqueta_de_base_de_conocimiento":[],"categoria_multimedia":[],"class_list":["post-3761","articulos","type-articulos","status-publish","hentry","categoria_de_base_de_conocimient-articulos-y-mas-informacion"],"yoast_head":"\n
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