Para aquellos inversionistas que buscan evitar registrar capitales en sus países de orígenes es una gran tentación la inversión en bienes raíces de países que cuentan con débiles controles antilavado, terrenos a bajos precios y la falta de un impuesto a la ganancia de capital.
En Costa Rica hay otro beneficio para los inversionistas con dinero sucio: el estado, como en muchos otros países, no cuenta con un método adecuado para controlar el valor real del traspaso de los inmuebles.
Además, cuentan con la ayuda de notarios que se prestan para mentir los valores reales en los traspasos de los inmuebles—con el fin de evadir el pago de impuestos—, lo que crea un escenario ideal para atraer capitales de dudosa procedencia.
En las transacciones de compra venta de bienes inmuebles tienen una gran participación los agentes de bienes raíces. Estos agentes que no deben cumplir con ninguna regulación específica, han crecido en forma desmedida. Por ejemplo, cualquier extranjero que quiera vivir en Costa Rica puede convertirse en un agente inmobiliario y vivir de las comisiones en las operaciones que en promedio equivalen a un 7% del valor de venta.
Estos agentes muchas veces acuerdan con sus representados un aumento del precio de venta con la condición de que dicha diferencia les pertenezca: al dueño del inmueble le interesa quedar bien con el agente porque le trae el cliente. Los dos aumentan el precio a un monto que no será reportado a las autoridades y queda una suma de dinero sin respaldo legal alguno y sin pagar impuestos de traspaso ni pagar ingresos de renta.
Una finca, un ejemplo específico
El dueño ofrece la propiedad al agente en US$5 millones. El agente le aumenta el precio a US$7 millones. El comprador trae su dinero de Europa y Bahamas. Entrega los siete millones al vendedor – muchas veces en maletas repletas de efectivo- quien a su vez le entrega dos millones al agente. Juntos, reportan al Estado la venta por el valor fiscal de US$1000.
La combinación de agentes inmobiliarios inescrupulosos, falta de regulaciones y control por parte de las autoridades, y una falta de cumplimiento en los controles del sistema bancario, hacen de Costa Rica un paraíso para aquellos que buscan insertar en la economía del país su dinero de dudoso origen.
El inversionista logra insertar su dinero en la economía al haber adquirido un bien inmueble que luego puede vender en un procedimiento legítimo.
El agente inmobiliario recibe una comisión así como un sobreprecio sobre la venta del inmueble. El notario, sin el cual dicha transacción no podría llevarse a cabo, ha efectuado la escritura por un valor inferior pero ha cobrado por sus servicios sobre el valor “real” de la negociación, y reporta a efectos impositivos sólo aquella suma que corresponda al valor de la escritura.
En el caso de Costa Rica, buena parte de su territorio se encuentra en venta. En especial aquellos terrenos que se ubican frente a las costas, montañas con vistas al mar o similares, que han llegado a pasar de manos varias veces en un solo año. El movimiento de venta es constante y las sumas de dinero son cada vez más altas.
Los ingresos de capitales provenientes de fuentes de dudosa procedencia son constantes y todos aquellos, profesionales o no, que de alguna forma puedan participar en la negociación, se ven de la noche a la mañana, recibiendo importantes sumas de dinero.
Si se llegaran a establecer controles para fiscalizar los valores de los inmuebles, se obligara el registro de los agentes inmobiliarios y se sancionara la consignación de valores inferiores por parte de los notarios, se podría controlar en forma más efectiva el ingreso de capitales provenientes de actividades ilícitas.
Juan Carlos Esquivel es abogado en Costa Rica. Es miembro certificado de ACAMS. Es especialista en inversión extranjera y la evasión de impuestos. Igualmente, se relaciona diariamente con agentes inmobiliarios.
