Por Brian Monroe
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La multi-trillonaria industria de bienes raíces de EE.UU. es una de las pocas puertas al sistema financiero del país que todavía está bastante libre de las regulaciones antilavado de dinero.
La exclusión de la industria de la aplicación de las reglas ALD – que ya se aplican a los bancos, corredores de valores y futuros, compañías de seguros, casinos e incluso joyeros – es especialmente notable porque aunque los reguladores han tenido la autoridad legal para incluir a los profesionales de bienes raíces en las regulaciones durante los últimos cinco años, no lo han hecho.
Más aún, las vulnerabilidades de la industria han sido ampliamente identificadas en informes y juicios criminales.
La Sección 352 de la Ley USA Patriot de 2001 define a las “instituciones financieras” de manera tal de incluir a las entidades “involucradas en operaciones y acuerdos de bienes raíces” y las obliga a cumplir con las responsabilidades ALD a menos que el Departamento del Tesoro de EE.UU. específicamente las exceptúe.
En 2003, la Red de Control de Crímenes Financieros del Departamento del Tesoro (por sus siglas en inglés, FinCEN) publicó un anuncio anticipado de un proyecto de regulación y le solicitó a la industria de bienes raíces que evaluara sus propios riesgos y recomendara quién debería estar definido como “involucrado” en tales transacciones. Pero FinCEN – que ha sufrido grandes cambios de conducción en los últimos tres años con la pérdida de dos directores y varios ejecutivos clave – no ha hecho comentarios sobre la regulación desde entonces.
La vocera de FinCEN Anne Marie Kelly dijo que antes de que la agencia pueda regular a una industria, primero debe “evaluar” los riesgos más grandes presentados al sistema financiero de EE.UU.
La sospecha de la existencia de fraude y lavado de dinero en las transacciones de inmuebles en EE.UU. – incluidos más de US$2,3 trillones en ventas de viviendas residenciales, cerca de US$270.000 millones en ventas de propiedades comerciales y US$57.000 millones en alquileres de departamentos y oficinas realizados el año pasado – han llevado a los bancos a presentar una mayor cantidad de informes de actividad sospechosa (IASs) sobre la industria en los últimos años. La cantidad de IASs presentados por sospechas de fraudes en préstamos hipotecarios aumentó el más del 1.400 por ciento en la última década, de unos 1.300 en 1996 a más de 28.000 en 2006, según FinCEN.
Muchos consideran que esa tendencia – y las conclusiones de dos informes de FinCEN de 2006 detallando el aumento del fraude y el lavado de dinero en los préstamos hipotecarios y el sector de bienes raíces – podría obligar a la agencia de comenzar a regular a aquellas entidades comerciales a comienzos de 2007.
“La propiedad inmueble es el último bastión para lavar dinero sucio”, dijo Jack McCabe, ejecutivo jefe de la firma McCabe Research & Consulting en Deerfield Beach, Florida, que analiza las tendencias en el sector de bienes raíces de EE.UU. “No puede afirmarse cuánto lavado de dinero se descubrirá en los próximos años. Podrían ser miles de millones de dólares, y eso sólo sería la punta del iceberg. El lavado de dinero ha penetrado mucho más en el sector de bienes raíces de lo que se creía”.
Sin embargo, el vocero de la Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces Isham Jones dijo que ese hecho por sí solo no justifica la regulación a toda la industria. La organización integrada por 1,4 millones de miembros insiste en que los agentes de bienes raíces no deberían estar sujetos a las reglas ALD porque ellos no manejan el dinero, dijo. “Ellos comercializan la propiedad y no participan del cierre de la operación”.
EE.UU. es “incumplidor”
El Grupo de Acción Financiera (GAFI) con sede en París indicó en una evaluación realizada en 2006 que los Estados Unidos eran “incumplidores” con relación a varias de sus 40 + 9 Recomendaciones sobre Lavado de Dinero y Financiamiento del Terrorismo en parte porque EE.UU. no somete a los abogados y agentes de bienes raíces a la regulación ALD.
En diciembre, varios meses después de que el GAFI mencionara estos temas de interés, FinCEN publicó dos informes detallando las tácticas que los delincuentes utilizan para aprovechar las transacciones de bienes raíces, incluyendo la falsificación de documentos, el uso de transferencias cablegráficas para disimular las identidades de los remitentes y la creación de compañías pantalla para ocultar las fuentes de los fondos.
FinCEN también indicó algunos casos en los que se demuestra cómo los abogados, corredores de hipotecas y agentes de bienes raíces participaron activamente en ardides de fraude.
El informe de 15 páginas de FinCEN sobre lavado de dinero en las transacciones de bienes raíces comerciales mencionó que las instituciones financieras presentaron más IASs en la última década relacionados con compañías participantes en bienes raíces, administración de propiedades, inversiones en bienes raíces y emprendimientos que en cualquier otro sector de la industria inmobiliaria.
Desde 2003, la “tendencia en el reporte de actividad sospechosa asociados con inmuebles comerciales relacionada con el lavado de dinero ha aumentado constantemente”, en parte porque las bajas tasas de interés atrajeron a más compradores, incluyendo a defraudadores y lavadores de dinero, indicó el informe.
FinCEN también demostró cómo los inmuebles comerciales podrían ser utilizados para financiar complots terroristas.
Un banco de EE.UU. informó que había recibido, en nombre de una compañía de financiación de bienes raíces, una serie de cheques por valor de miles de dólares de negocios e individuos de todo el país. La compañía financiera le solicitó al banco que emitiera cheques nuevos por esos mismos montos en favor de otros individuos, quienes luego “renegociaron los cheques en un país determinado del Medio Oriente”. El informe no indicó de qué país se trataba.
Riqueza, divulgación laxa de información
Los individuos extranjeros acaudalados, muchos provenientes de países políticamente inestables con estándares antilavado de dinero deficientes, cada año invierten miles de millones de dólares en inmuebles en EE.UU. McCabe dijo que los investigadores y las instituciones financieras deberían observar más detenidamente esas adquisiciones.
La información provista por la Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces muestra que el 15 por ciento de la propiedad residencial vendida en la Florida – y el 37 por ciento de las viviendas vendidas en Miami – fueron adquiridos por individuos que no residen en EE.UU. Las cifras a nivel nacional de esas ventas no estaban disponibles.
“No puede afirmarse de dónde provino el dinero originalmente, si el mismo está siendo transferido desde bancos en el exterior”, dijo McCabe.
Las reglas laxas para la constitución de compañías en EE.UU. también convierten a las propiedades comerciales en susceptibles de lavado de dinero porque los niveles múltiples de propiedad de las compañías adquirentes “ocultan la fuente de los fondos para los anticipos o el repago de las propiedades”, describió Armand Cosenza, presidente de la Asociación Nacional de Corredores de Hipotecas, en una carta dirigida a FinCEN en el 2003.
La mayoría de los estados no requiere que las nuevas entidades comerciales identifiquen a sus beneficiarios finales, una situación que les permite a los criminales ocultar las fuentes de su dinero utilizando compañías pantalla, corporaciones falsas o sociedades de responsabilidad limitada.
La evaluación realizada por el GAFI en 2006 con relación a los controles de lavado de dinero de EE.UU., un informe reciente preparado por la Oficina de Responsabilidad Gubernamental y otros informes de FinCEN de 2006 sugieren que los Estados Unidos necesitan mejorar en la obtención de información de la propiedad beneficiaria de las corporaciones estadounidenses.
Prestamistas vulnerables
El fraude en los préstamos hipotecarios es otro delito que a menudo conlleva el lavado de dinero cuando los defraudadores limpian o gastan grandes cantidades de dinero en efectivo robado.
En su informe sobre el delito hipotecario, FinCEN indicó que las instituciones financieras presentaron casi 83.000 IASs en la década pasada relacionados con operaciones sospechosas de fraude en préstamos utilizando compradores intermediarios, valuaciones fraudulentas, robo de identidad y documentos falsificados. Los IASs relacionados con las hipotecas representan una proporción en aumento – del 2 por ciento en 1997 a cerca del 5 por ciento en 2005 – de todos los IASs presentados por las instituciones financieras.
Los prestamistas que permiten a los prestatarios solicitar préstamos online son particularmente vulnerables a los fraudes porque no tienen forma de verificar las identidades de esos clientes, concluyó FinCEN. Los préstamos originados por los corredores de hipotecas – no más de dos tercios de todos los préstamos hipotecarios – también son utilizados para estos fraudes porque “no existen estándares nacionales para la habilitación y supervisión de los corredores de hipotecas”.
Eso, y el hecho de que solo unos pocos estados requieren la verificación de antecedentes criminales, permite a los “individuos que carecen de ética cambiar de una firma de corretaje de hipotecas a otra”, de acuerdo con el informe.
“Abrumado”
FinCEN no discutirá el estado – o demora – de las regulaciones que propuso. Sin embargo, la ex subdirectora de FinCEN Connie Fenchel dijo que la agencia puede ser lenta en la emisión de regulaciones nuevas porque está “abrumada” y “no puede aplicar las que tiene”.
“No es tan difícil redactar una regulación”, dijo Fenchel, quien actualmente dirige a la firma consultora AML Experts Inc., en la Florida. “Pero la agencia hace bien en preguntar quién la revisará y aplicará, ya que el IRS está llegando a su límite”.
Además, la elaboración específica de las regulaciones para los bienes inmuebles sería una pesadilla logística porque el sector no tiene un regulador federal, dijo Nelson Everhardt, presidente de Everhardt and Associates en Carolina del Norte y ex ejecutivo de cumplimiento del Bank of America.
Si FinCEN regulara a la industria, cualquiera “involucrado en transacciones o cierre de operaciones de bienes raíces” – incluidos los agentes y abogados – estaría obligado a crear y mantener programas de cumplimiento, monitorear transacciones, reportar actividades sospechosas, capacitar a su personal y someterse a auditorias internas y externas.
Los abogados de EE.UU. se han opuesto tenazmente a su inclusión en esta o cualquiera otra regulación que los obligue a reportar las actividades sospechosas de sus clientes.
Hacerlo “socava dramáticamente la relación abogado-cliente y crea un conflicto de intereses serio e insoluble” mencionó Stephen Bromberg, presidente del Colegio Estadounidense de
Abogados Hipotecarios, en una carta dirigida a FinCEN en 2003.
Las compañías de bienes raíces e hipotecas, por su parte, temen que las nuevas regulaciones los obliguen a gastar los mismos montos elevados de dinero que actualmente gastan los bancos en software, auditores y personal de cumplimiento.
“Difícil y oneroso”
El cumplimiento sería “muy difícil y muy caro” para la industria de bienes raíces, particularmente mientras las compañías aprenden lo que necesitan hacer, dijo el abogado Andrew Sandler, socio de la firma de abogados Skadden, Arps, Slate, Meagher & Flom en Washington, D.C.
Las entidades comerciales también están preocupadas de que las investigaciones sobre el cliente alargarían el proceso de aprobación de los préstamos y ahuyentaría a algunos potenciales compradores de viviendas.
Cualquier desaceleración del mercado de bienes raíces llevaría a la economía nacional a una recesión, describió en su carta a FinCEN en 2003 Jonathan Kempner, presidente y director operativo de la Asociación de Banqueros Hipotecarios de los EE.UU.
La tarea incluida “obligará a muchos corredores hipotecarios a dejar de hacer lo que mejor hacen – hacer que la gente tenga sus viviendas”, escribió Cosenza. Además, continuó, “muchas protecciones ya existen y son creadas dentro del proceso de suscripción para un préstamo hipotecarios que impediría los ardides de lavado de dinero”.
De manera similar, el vocero de la Asociación de Banqueros Estadounidenses Aaron Albright dijo que los bancos, que dan origen a un gran porcentaje de préstamos de vivienda y negocios, “ya están cubiertos” por las reglas antilavado de dinero.
“Todos queremos regulaciones precisas que ayuden”, dijo Albright. “Pero el problema se presenta cuando las regulaciones son ambiguas”.
Las nuevas regulaciones, de acuerdo con Kempner, “resultarían en procedimientos duplicados, mayor capacitación, costos de implementación y auditoria, confusión e inconsistencia en el cumplimiento”.
Kelly reconoció esos temas de interés, pero dijo: “Hacemos todo lo posible para investigar, analizar las tendencias, riesgos y costos de la industria antes de imponer regulaciones”.
