El sector inmobiliario está en las noticias en estos días en el contexto de hipotecas impagas y un mercado agitado. Sin embargo, para la entidad global de vigilancia antilavado de dinero, el Grupo de Acción Financiera (GAFI), la industria es un tema de preocupación por otra razón: el lavado de dinero.
Para analizar el problema, la organización, cuya sede se encuentra en París, publicó un informe concentrado en el implementación de un enfoque basado en el riesgo para los profesionales de la industria inmobiliaria. El informe está dividido en tres capítulos: Objetivo del Enfoque Basado en el Riesgo, Guía Para las Autoridades Públicas y Guía Para los Agentes Inmobiliarios Para la Implementación de un Enfoque Basado en el Riesgo.
El tercer capítulo, “Guía para los Agentes Inmobiliarios para la Implementación de un Enfoque Basado en el Riesgo” identifica a las tres categorías de lavado de dinero más utilizadas: país o riesgo geográfico, riesgo de cliente y riesgo de transacción. Para cada una de ellas, el GAFI brindó una lista de variables que los profesionales de bienes raíces deberían tener en cuanta al decidir o no calificar a una determinada operación o cliente como “de alto riesgo”. Las variables de cada categoría incluyen:
País/riesgo geográfico
– Los países sujetos a sanciones, embargos u otras medidas similares aplicadas por la Organización de las Naciones Unidades (ONU). Además, en algunas circunstancias, aquellos países a los que se les aplicaron sanciones o medidas similares a aquellas emitidas por organizaciones como la ONU, pero que pueden no ser universalmente reconocidas.
– Países identificados por fuentes confiables como carentes de leyes, regulaciones y otras medidas ALD/CFT.
– Países identificados por fuentes confiables como proveedores de fondos o que apoyan a actividades terroristas que han sido designadas organizaciones terroristas y que operan con ellos.
– Países identificados por fuentes confiables por tener niveles importantes de corrupción, y otras actividades delictivas.
– Países en donde no es obligatorio registrar las propiedades inmuebles.
Riesgo de cliente
– Distancia geográfica extensa o inexplicada entre el agente de bienes raíces y la ubicación del cliente.
– Clientes donde la estructura o naturaleza de la relación dificulta la identificación del verdadero dueño o de quien ejerce el control.
– Negocios de compra/venta con un elevado manejo de dinero en efectivo.
– Organizaciones caritativas u otras organizaciones sin fines de lucro que no están sujetas a monitoreo o supervisión involucradas en la negociación de un inmueble.
– El uso de intermediarios que no está sujetos a leyes ALD/CFT adecuadas.
– Personas Expuestas Políticamente (PEPs).
Riesgo de transacción
– Transacciones que son agilizadas indebidamente sin una explicación razonables.
– Ciertos tipos de propiedades: residencial o comercial, terrenos, inversiones, propiedades con un alto índice de rotación o transferencia, edificios con varias unidades para ser alquiladas.
– Transacciones sucesivas, especialmente de la misma propiedad en un período corto de tiempo con cambios inexplicables en el valor.
– Conversión de propiedades grandes en unidades más pequeñas.
– Presentación de terceros desconocidos en las últimas etapas de las transacciones, p.e., acuerdos celebrados entre compradores.
– Entidades o vehículos de terceros (p.e., fideicomisos) utilizados para ocultar la verdadera titularidad del comprador.
– Transacciones con propiedades sobrevaluadas o subvaluadas.
– Venta de propiedades inmediatamente antes de un embargo o de una bancarrota.
– Valores de la propiedad que no figuren en el perfil del cliente.
Para consultar la lista completa de las variables, por favor ver la Guía para Agentes Inmobiliarios RB del GAFI, páginas 20 a 23 (documento sólo disponible en inglés).
