Por Carla Valero
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Mientras los bancos e instituciones financieras incrementan sus controles para la prevención del lavado de dinero, los bienes raíces siguen siendo el conducto de escapatoria para el dinero negro, dicen los expertos. En Argentina, la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP), decidió comenzar a implementar controles sobre las inmobiliarias e intentar combatir el uso de dinero negro en el sector.
La AFIP puso en marcha a principios de mes un “Registro de Operaciones Inmobiliarias”, donde según la ley RG2168/06, cualquier sujeto que realice una operación de intermediación, de compra venta o alquiler de inmuebles, deberá empadronarse.
Según Ricardo Tondo, experto anti fraude del sector inmobiliario, “el mercado inmobiliario es ideal para lavar dinero porque está todo segmentado y no hay control integral en el proceso, no hay un registro único de las propiedades y la información no está centralizada ni conectada entre sí”.
Según la AFIP, el objetivo principal de la creación del registro es evitar la devaluación del precio de los inmuebles, evasión de impuestos, y el uso del dinero negro para adquirir propiedades.
Para Jorge Speraggi, del departamento de prensa de la AFIP, la recopilación de información es una de las claves del registro ya que ayudará a detectar operaciones de lavado de dinero. “Tener la información ordenada en registros informáticos te permite cruzarla con otros datos de nuestras bases y seguir el recorrido o la ruta del dinero”.
Carlos Rossi, presidente de propiedades Rossi, está de acuerdo con la creación del registro siempre y cuando no se le cuestione su profesionalidad. “Si yo publico la propiedad a un precio y lo acabo vendiendo a otro, es debido a la ley de la oferta y la demanda del mercado, no a que intente evadir impuestos o lavar dinero”.
Sin embargo, el registro es estrictamente para uso interno de la AFIP, con lo que la información que se registre quedará totalmente fuera del alcance de las entidades bancarias. Según Tondo, en este caso “los bancos sólo son agentes financieros que actúan como receptores y distribuidores de dinero”, y no van a poder obtener información sobre el origen de los fondos a través de este sistema.
Los grandes problemas que existen en el sector como la evasión de impuestos y el lavado de dinero, se realizan a través de la emisión de facturas falsas y sociedades fantasmas.
En cuanto a las sociedades fantasmas, las inmobiliarias pueden crear empresas ficticias o ponerlas a nombres de sus familiares donde pueden dirigir el dinero obtenido por la venta de una propiedad o un alquiler emitiendo una factura a nombre de una sociedad que no tiene actividades reales.
Por el contrario, una sociedad fantasma también puede comprar propiedades a una inmobiliaria, ya que la legislación no obliga a las inmobiliarias a verificar datos sobre el comprador.
Alquileres, otra vulnerabilidad
El sector del alquiler en Argentina no es ajeno a las operaciones de lavado. El hecho de que haya más demanda que oferta y los precios en el mercado estén desorbitados, junto con otros factores, genera la corrupción del sector inmobiliario.
Esta condición ha propiciado que las inmobiliarias se “aprovechen” del inquilino o establezcan acuerdos de dudosa legalidad. Por ley, los contratos de locación no quedan registrados con lo cual, según Tondo, “las inmobiliarias o propietarios de un inmueble pueden pedir al inquilino parte del alquiler en dinero negro”.
Según la normativa, aquellos individuos que tengan o alquilen un mínimo de cinco propiedades están obligados a empadronarse en el Registro pero a pesar de este requerimiento, según Tondo, “la ley se puede esquivar”.
El funcionamiento del registro
La inscripción puede hacerse por Internet en www.afip.gov.ar. Las personas afectadas por esta nueva normativa deberán proporcionar los siguientes datos:
- El domicilio en el cual se desarrolla la actividad inmobiliaria y/o de intermediación en la compraventa de bienes inmuebles.
- Domicilio fiscal y, si es un inmueble para uso comercial, el desarrollo de su actividad.
- La Clave Única de Identificación Tributaria (C.U.I.T) del profesional que interviene en las operaciones inmobiliarias.
Una vez recabada la información, el sistema informático de la AFIP realiza un cruce de datos entre la información que posee y la presentada por el propietario. Si la verificación es positiva y finalmente aceptada en el sistema, se emitirá un comprobante como “Constancia de Empadronamiento”.
Según Speraggi, “después de empadronarse, los registrados tendrán que informar a la AFIP de cada orden o autorización de venta que reciban, de los datos del dueño que la firma y valor de venta del inmueble, además de comunicar el valor de esa propiedad en el momento de la venta propiamente dicha”.
El último paso es el del escribano que interviene en la firma de la venta quien tiene la obligación de informar de la cantidad real por la cual se escrituró la propiedad.
Una vez realizados estos trámites, la AFIP hace un cruce con toda la información y tiene que haber una coherencia entre el valor de oferta y el monto escriturado, con lo cual se controla que se escriture por el valor real. Además, se obliga al que compra y al que vende a declarar el bien en cuestión, y al que compra a demostrar el origen del dinero utilizado en la operación.
La Unidad de Inteligencia Financiera (UIF) puede estar presente en esta última etapa del cruce de datos, ya que según Speraggi, “es aquí donde puede aparecer la sospecha de alguna operación relacionada con el dinero proveniente de lavado”. Si esta sospecha tiene fundamento, la AFIP debe hacer la denuncia a la UIF.
Legislación más estricta
La creación de este registro proviene de la modificación al Artículo 7º del Decreto Nº 618 del 10 de julio de 1997. En él se dice que los sujetos que intervienen en las operaciones de compraventa y/o alquiler de bienes inmuebles, deberán inscribirse en el “Registro de Operaciones Inmobiliarias”.
Según la ley, se deben registrar las personas que en forma habitual realicen por cuenta propia o de terceros las operaciones de compraventa y/o alquiler.
Además, se deben inscribir quienes por cuenta propia o a través de un intermediario sean dueños o alquilen más de cinco bienes inmuebles, u obtengan por ello 8,000 pesos argentinos mensuales (unos US$2.600) y/o 96,000 pesos anuales (unos US$32.000).
Por otro lado, los individuos que no informen de los datos solicitados por la AFIP o no se den de alta en el registro, quedarán expuestos a las sanciones previstas en la Ley Nº 11.683 que van desde multas económicas a clausuras, embargos de bienes y cuentas e incluso causas penales.
El sector inmobiliario internacional con diferentes regulaciones
Argentina no es el único país que tiene en mente el control del sector inmobiliario.
Las operaciones de lavado de dinero a través de este ámbito son cada vez más frecuentes en la mayoría de países, lo que no significa que todos estén al mismo nivel en el ámbito del control y la legislación.
Por citar algunos ejemplos, en Chile no existe el registro de operaciones inmobiliarias como en Argentina pero sí hay que declarar las rentas de alquileres y ventas independientemente del monto.
En España, dentro del nuevo plan contra el fraude fiscal, aprobado a finales del 2006, es obligatorio incluir en las escrituras públicas de compra-venta de una propiedad el medio de pago utilizado. Y la referencia al registro de la propiedad alquilada debe aparecer en los contratos de locación.
En México existe un Registro del Contrato de Alquileres surgido de los Artículos 28 y 37 de la Ley de Hacienda del Estado. Según este registro, se exige la presentación del contrato original y 3 copias, más la identificación tributaria de las partes que acuerdan el alquiler de la propiedad.
Puerto Rico, por su parte, ha creado un Registro de Contratos Inmobiliarios que implica el empadronamiento de inmobiliarias, la asignación de cuentas, la captura de contratos y avisos de terminación. Además de registrarse las inmobiliarias, sus responsables deben pasar una verificación de sus antecedentes penales.
La creación de los registros es un paso más para la prevención del lavado en el sector inmobiliario pero el problema viene en el momento de implementar la legislación. Según Speraggi, concretamente en Argentina, “la creación del registro es algo positivo pero el problema se encuentra en la implementación y en hacer que se cumpla la normativa ya que no creo que se vayan a apuntar muchas inmobiliarias”.
